Gewerbemietvertrag: Was ist zu beachten?

Existenzgründer sehen sich mit besonderen Herausforderungen konfrontiert, um ihrem Unternehmen zu einem erfolgreichen Start zu verhelfen. Neben einem Businessplan, der Finanzierung und der Betriebsausstattung steht der gewerbliche Mietvertrag im Fokus.

Gewerbliche Mietverträge müssen bestimmte Regelungen enthalten, die Vermieter und Mieter klären und im Vertrag festlegen müssen. Wirtschaftliche Nachteile sind sonst vorprogrammiert.

Die Vertragsparteien

Es gibt den bekannten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser gilt nicht, wenn Vermieter und Veräusserer nicht identisch sind. Im Falle einer Veräusserung geht der Mietvertrag bei Nichtidentität dann nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Dies gilt auch, wenn ein vermietender Eigentümer bereits vor der Übergabe an den Mieter weiter veräussert. Der Mieter muss bei Eigentumswechsel im Besitz der Mietsache sein. Der Nachweis der Stellung des Vermieters entweder als Eigentümer oder zumindest als derjenige, der mit Zustimmung des Eigentümers vermietet, ist also wichtig. Für die Zeit bis zur Umschreibung des Eigentums sind vertragliche Regelungen dennoch meist erforderlich. Die gesetzlichen Regelungen sind abdingbar. Das bedeutet, es können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Mietgegenstand: Mietfläche

Für eine optimale Mietsache oder umgekehrt für eine Fehlinvestition kann ein günstiges oder ungünstiges Flächenverhältnis entscheidend sein. Es sollten deshalb bereits frühzeitig aussagekräftige Planungsunterlagen vorliegen. Auf exakte Angaben (Flächenplan, Aufmass) ist sodann im Mietvertrag zu achten. Es macht wenig Sinn, Toleranzen bei den Flächenabweichungen, die nicht zu einer Anpassung der Miete führen sollen, ohne Kenntnis der Pläne zu verhandeln.

Es ist auch zu prüfen, ob in den Plänen ein normierter Flächenmassstab Verwendung findet, richtig benannt und durchgängig angewandt ist – oder ob es sich um ein „selbst gestricktes“ Aufmass handelt. Flächen aus dem Flächenvorrat der DIN 277-1 (Stand Januar 2016) oder auch die Richtlinie MFG (Stand 01.06.2017) zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. können herangezogen werden. Die Ergebnisse unterschiedlicher Flächenberechnung können gravierend sein für den Grad der Anrechenbarkeit von Flächen und damit auch für die Beurteilung der Angemessenheit der Miete.

Mietgegenstand: Ausstattung

Von herausragender Bedeutung für eine optimale Nutzung und die Marktgerechtigkeit der Miete sind Qualität und Ausstattung des Mietgegenstandes. So früh wie möglich sollte deshalb die Bau- und Ausstattungsbeschreibung Gegenstand der Verhandlungen werden. Das gilt insbesondere für die Bereiche Klimatechnik, Schallschutz und Wärmedämmung. Diese Darstellungen sollten so lesbar und so verständlich wie möglich gestaltet werden. Gut beraten sind Mietinteressenten, wenn sie sich insoweit bei Fehlen eigener Sachkunde von einem Architekten, Bauingenieur oder sachkundigen Dritten die Darstellungen erläutern lassen.

Insbesondere das Schicksal von „Sonderwünschen“ des Mieters (Kosten, Genehmigungsrisiko, Rückbau) sollte dabei genau geregelt werden.

Mietgegenstand: Bauantrag und Nutzungsänderungsantrag

Wenn – wie üblich – der Vermieter für die Beschaffung der Baugenehmigung oder Nutzungsänderung verantwortlich ist, sollte unbedingt frühzeitig geregelt werden, welche Auflagen seitens der Bauaufsicht, verbunden mit welchen Kosten, zu erwarten sind. Die Ausgestaltung der Verteilung dieser zusätzlichen Kosten zwischen den Vertragsparteien sollte ebenfalls geregelt werden. Der Vermieter hat im Zweifel die Baugenehmigung mit allen Auflagen zu erfüllen. Und zwar auf eigene Kosten und Risiko. Während dem Mieter das Risiko der Beschaffung von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen für von ihm durchzuführende oder auf seinen (Sonder-)Wunsch hin vom Vermieter auszuführende bauliche Veränderungen übertragen wird.

Mietzweck

Der Vermieter hat grundsätzlich dafür einzustehen, dass dem Mieter die vereinbarte Nutzung des Mietobjekts auch ermöglicht wird. In Zeiten der COVID-19-Pandemie wird heftig darum gerungen, ob eine amtliche Verfügung einer Nutzungsuntersagung oder eine Einschränkung des Zugangs oder des Gebrauchs einen zum Mietminderung berechtigenden Mangel darstellt – oder ob im Falle einer Ablehnung eines Mangels die Anwendung der Regeln über die Anpassung des Mietvertrages an eine geänderte Geschäftsgrundlage in Betracht kommt.

Unabhängig der COVID-19-Pandemie müssen in jedem Falle die allgemeine Beschaffenheit und die Lage des Objekts für die vereinbarte Nutzung geeignet sein. Im Mietvertrag müssen mögliche Risiken einer Nutzungsbeschränkung so exakt wie möglich das Herstellungsrisiko und das Verwendungsrisiko abgrenzen. Grundsätzlich trägt das Herstellungsrisiko der Vermieter, das Geschäfts- oder Verwendungsrisiko grundsätzlich der Mieter.

Betriebspflicht und Konkurrenzschutz

Direkte Auswirkungen auf Regelungen zur vereinbarten Inbetriebnahme des Mietobjekts hat die Beschreibung des Mietzwecks. Wurde eine Betriebspflicht fixiert, hat der Mieter kaum Möglichkeiten, nachträglich Unzumutbarkeitsgründe gegen die Verpflichtung zur Aufrechterhaltung eines laufenden Geschäftsbetriebs einzuwenden.

Dem Mieter steht Konkurrenzschutz auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung zu (immanenter Konkurrenzschutz). Dabei geniesst der Mieter mindestens den Schutz gegenüber Konkurrenten auf dem gleichen Grundstück und auf einem dem Vermieter gehörenden Nachbargrundstück, wenn dort dieselben Leistungsangebote präsentiert und dieselben Kundenkreise angesprochen werden. Die Gewährung von Konkurrenzschutz wird häufig vertraglich ausgeschlossen, jedoch ist hier Vorsicht geboten. Unzulässig sind z. B. kombinierte Klauseln aus Betriebspflicht und Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Einkaufscentern.

Untervermietung

Konkret im Mietvertrag bezeichnet sollte der Kreis der Nutzungsberechtigten sein. Geschieht dies nicht, besteht Streitpotenzial. Der Mieter kann das Mietverhältnis nach einer unberechtigten Untersagung der Untervermietung durch den Vermieter ausserordentlich fristlos kündigen. Der gänzliche Ausschluss des Kündigungsrechts in einem Formularvertrag bei verweigerter Zustimmung zur – berechtigten – Untervermietung ist unwirksam.

Gesetzliche Schriftform und Vertragslaufzeit

Ein Mietvertrag gilt für unbestimmte Zeit, wenn er die gesetzliche Schriftform nicht einhält und für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Ein langfristig abgeschlossener Vertrag kann dann auch vorzeitig mit – grob formuliert – 6-Monatsfrist minus 3 Werktagen zum Quartalsende gekündigt werden, sofern nicht ausnahmsweise eine derartige Kündigung treuwidrig wäre.

Vorliegende Gesetzesinitiativen wollen das ändern und zukünftig nur noch dem Erwerber und nicht mehr den Vertragsparteien das Recht gewähren, sich auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform zu berufen und den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Auch wenn allgemein das Problembewusstsein für die Schriftformproblematik gewachsen ist, sollten typische Fehler vermieden werden wie: Mietvertrag und Anlagen bilden keine gedankliche Einheit; der Mietgegenstand ist nicht identifizierbar; bei mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern unterzeichnen nicht alle. 

Auch aktuell noch häufig anzutreffende Schriftformheilungsklauseln helfen nicht, denn sie sind unwirksam.

Mietdauer und Mietzeit

Üblicherweise wird eine Festmietzeit vereinbart und dem Mieter ein einmaliges oder mehrfaches Optionsrecht auf Verlängerung der Mietzeit um einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Meist wird dann auch vereinbart, dass für die Optionszeit die Regelungen des Mietvertrags ,einschliesslich derjenigen zur Miethöhe und zur Wertsicherung, weitergelten.

Die Frist zur Ausübung des Optionsrechts sollte dabei nicht auf denselben Zeitpunkt gelegt werden, zu dem der Mieter einer automatischen Verlängerung der Mietzeit durch Widerspruch oder Kündigung entgegenwirken könnte. Es entsteht eher Verwirrung, wenn am letzten Tag des Mietverhältnisses einerseits die Option vom Mieter ausgeübt wird, und andererseits vom Vermieter das Mietverhältnis ordentlich gekündigt wird.

Anmietrechte, Sonderkündigungsrechte

Mieter wollen Flexibilität, Vermieter suchen Investitionssicherheit. Bereits im Mietvertrag können Ansprüche des Mieters auf zukünftig frei werdende Flächen im Objekt verankert werden, entweder zu gleich bleibenden oder auch zu geänderten Konditionen gegenüber dem Ursprungsmietvertrag.

Immer wieder werden auch bei langfristigen Mietverträgen Sonderkündigungsrechte des Mieters verhandelt, die ihm die Möglichkeit eines vorzeitigen Ausscheidens aus dem Mietverhältnis sichern. In der Regel ist das dann aber mit einem Entschädigungsanspruch des Vermieters (Plönale) für die entgangenen Mieten verknüpft.

Übergabe

Wird die Mietsache erst errichtet (Vermietung vom Reissbrett), so ist häufiger Diskussionspunkt der vertragsgerechte Zeitpunkt der Übergabe. Die Parteien sollten hier über den Zeitkorridor für die Übergabe, den Spätesttermin und die Folgen dessen Nichteinhaltung (Vertragsstrage, Kündigungsrecht) treffen.

Formulierungen, wonach dem Mieter das Mietobjekt bekannt ist, sollten vermieden werden. Wird dann noch auf die Erstellung eines Übergabeprotokolls verzichtet, fehlt es an einem exakten Status des Zustands der Mietsache bei Übergabe. Streit über Mängel und die Verantwortung für diese ist ebenso vorprogrammiert wie der Streit, wie die Mietsache ausgestattet war und wie die dementsprechend zurückzugeben ist (Rückbauthematik). Das Übergabeprotokoll ist später meist das Spiegelbild des Inhalts der Rückgabeverpflichtungen.

Hilfreich ist es, den Zustand der Mietsache nicht nur durch ein Übergabeprotokoll, sondern auch durch eine Videodokumentation als Protokollanlage zu vereinbaren und von einem entsprechenden Fachmann erstellen zu lassen und zu regeln, dass sich jede der Parteien auf den Inhalt dieser Dokumentation berufen kann.

Liegen bei der Rückgabe der Mietsache keine Beweise sichernden Dokumente vor, wie der Zustand bei Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses war, ist der Vermieter beweispflichtig dafür, dass der Mieter nicht vertragsgerecht zurückgegeben hat.

Miete, Wertsicherung und Gestaltungsspielräume

Aus Sicht des Vermieters sollten sogenannte Freimonate (mietfreie Zeit) ab Mietbeginn gewährt werden, aus Sicht des Mieters auf mehrere Jahre verteilt werden (Einsparung einer dann höheren Miete bei Wertsicherung).

Wirtschaftliche Vor- und Nachteile können die Vertragsparteien auch mit anderen Nuancen der Vertragsgestaltung „erarbeiten“: Eine automatische Wertsicherung soll erst dann greifen, wenn der Verbraucherpreisindex eine bestimmte Schwelle überschritten hat (z. B. fünf Prozent Veränderung). Den Mieter schützt dies vor kontinuierlicher jährlicher Mietanpassung, die derzeit (noch) eine Erhöhung bedeutet.

Der Mieter wird häufig auch verhandeln, dass die Wirkung der Mietpreisänderung erst eintritt, wenn der Vermieter ihm eine entsprechende Nachricht zukommen lässt. Die Miete kann sich dann rückwirkend nicht ändern.

Mietvertragsparteien vereinbaren oft immer noch sogenannte Punkteregelungen (statt Prozenteregelungen), obwohl die entsprechenden Erhebungen über Punktwerte vom Statistischen Bundesamt schon 2002 nicht mehr veröffentlicht werden. Die Umrechnung erschwert daher insbesondere zum Nachteil des Vermieters so häufig die Handhabung praktikabler Wertsicherungsklauseln.

Trotz entgegenstehender Marktgepflogenheiten sind indexierte Staffelmieten nicht zulässig. Zulässig ist es lediglich, die letzte Staffel zu indexieren.

Oft wird auch übersehen, dass die wirksame Vereinbarung einer automatischen Wertsicherungsklausel grundsätzlich voraussetzt, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters nicht vor Ablauf von zehn Jahren ordentlich gekündigt werden kann (Mietzeit und Option zusammengerechnet). Gerade wenn der Mieter beabsichtigt, im Laufe des Mietverhältnisses ein Untermietverhältnis einzugehen und hierbei die automatische Wertsicherungsklausel „mitnehmen“ will, scheitert das dann, wenn die Laufzeit des Untermietverhältnisses im Sinne des hier gültigen Preisklauselgesetztes zu kurz ist.

Nebenkosten

Die vom Vermieter vorgeschlagene Nebenkostenvorauszahlung sollten Mieter. hinterfragen. Zwar darf der Vermieter grundsätzlich nur wirtschaftlich vertretbare Nebenkosten verursachen, ist aber andererseits nicht verpflichtet, die Nebenkosten kostendeckend zu kalkulieren. Die tatsächlichen Nebenkosten könnten deutlich höher liegen. Es kann für Mieter Sinn machen, sich vor Vertragsabschluss die letzten zwei oder drei Nebenkostenabrechnungen für das Gesamtobjekt und die sich hieraus für die Mietflächen ergebenden anteiligen Kosten vorlegen zu lassen.

Ein zweischneidiges Schwert kann eine Kappung oder Deckelung von Nebenkosten sein. Niedrige Nebenkostensockel können einerseits die Vermarktung für den Vermieter erleichtern. Andererseits entpuppt sich der vermeintliche Schutz manchmal als Offenbarung unwirtschaftlicher Gebäude. Denn die Deckelung oder Kappung wird gelegentlich teuer bezahlt durch ein Ausdünnen der in einzelnen Nebenkostenpositionen enthaltenen Dienstleistungen.

Grundsätzlich können nur präzise im Vertrag definierte Nebenkosten umgelegt werden, trotz Lockerung der Rechtsprechung. Gefährlich und zu vermeiden sind Generalklauseln. Eine Ausnahme gilt: Der blosse Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (Aufstellung der Betriebskosten) reicht aus, um alle dort genannten Betriebskosten umlegbar zu vereinbaren. Diese Aufstellung ist für gewerbliche Mietobjekte aber meist nicht ausreichend und daher gegebenenfalls zu erweitern. So fallen in der Regel auch Objektbewachungskosten und Hausverwaltungskosten an (letztere werden meist in Form eines prozentualen Anteils an der Miete vereinbart).

Sicherheitsleistung

Abhängig von der Grösse des Objekts und in Zeiten niedriger Zinsen kommen auch in gewerblichen Mietverträgen nicht selten Barkautionen zum Tragen. Wird dem Mieter wahlweise auch die Stellung einer Bürgschaft gestattet, wird der Vermieter verlangen, dass eine Bürgschaft auf erstes Anfordern gestellt wird. Es ist den Verhandelnden zu empfehlen, sich möglichst frühzeitig auf einen exakten Wortlaut der Bürgschaft zu verständigen, um Leerlauf zu verhindern.

Es gibt immer wieder Missverständnisse über das Recht des Vermieters zur Verwertung der Sicherheitsleistung während der Mietzeit, sowohl auf Vermieter- wie auch auf Mieterseite. Das Recht zur Inanspruchnahme besteht auch im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnissen nur wegen titulierter oder unstreitiger Ansprüche des Vermieters.

Rückgabe der Mietsache

Viele Vermieter vertrauen zu optimistisch darauf, dass der Mieter ihnen im Zweifel die Rückgabe der Mietsache in einem Zustand schuldet, den der Vermieter auch einem Nachfolgemieter präsentieren kann. Dem ist allerdings rechtlich nicht so: Nur ihm Rahmen von Individualvereinbarungen kann der Vermieter vom scheidenden Mieter einen Neuvermietungszustand verlangen. In der Regel ist das kaum durchsetzbar. Auch in der Gewerberaummiete sind formularmässige Klauseln zur Endrenovierungsverpflichtung unwirksam.

Für Sonderwünsche des Mieters und Mietereinbauten ist schon im Rahmen der Vertragsverhandlungen wichtig zu wissen: Bauliche Veränderungen müssen auch dann zurückgebaut werden, wenn der Vermieter die baulichen Veränderungen ausdrücklich genehmigt hat. Diese Genehmigung ersetzt nicht die Zustimmung zum Verbleib der Ein- und Umbauten am Vertragsende. Entscheidend ist, ob der Vermieter ausdrücklich und nachweislich auf den Rückbau verzichtet hat. Zum Procedere sollte der Mietvertrag die notwendigen Modalitäten formulieren.

Übrigens ist es für beide Parteien gefährlich, zu spät mit den Verhandlungen über die Rückgabekonditionen zu beginnen. Taktische Überlegungen zur Zurückhaltung können zu Zeitnot führen und teuer werden. Es kann Sinn machen, wenn jede Partei zunächst für sich ein best-case- und ein worst-case-Szenario erstellt und dabei in der Gewichtung und Veranschlagung der Kosten deutlich trennt zwischen Rückbau, Instandsetzung, Schadensbeseitigung und Schönheitsreparaturen. Die Parteien treten mit diesen Überlegungen dann in die Verhandlungen über die Abwicklung ein. Diese Vorbereitung sollte frühzeitig erfolgen: Je nach Grösse und Komplexität sechs bis acht Monate vor Vertragsende.

Aufgrund der Komplexität empfiehlt sich grundsätzlich vor Vertragsabschluss eine fachkompetente Person mit zu involvieren. Auch wenn für die Beratung zusätzliche Kosten entstehen, sind diese gut investiert und verhindern Unstimmigkeiten, Unklarheiten und häufig auch Rechtsstreitigkeiten.